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Construcción en Playas y Sobre el Agua

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Bocas del Toro suele requerir un nivel de revisión aún mayor.

Debido a que el archipiélago alberga arrecifes de coral de importancia internacional, manglares, praderas de pastos marinos, playas de anidación de tortugas y bosques protegidos, los proyectos ubicados en la línea costera suelen estar sujetos a una evaluación ambiental más rigurosa que proyectos similares en otras partes de Panamá. El actual proceso de ordenamiento territorial del distrito también enfatiza la protección de los ecosistemas costeros mientras orienta el desarrollo futuro.

DE LA LEY 2 DE 2006 (ANATI)

 DE LA LEY 56 DE 2008 (AMP)

 

Construcción en Playas y Sobre el Agua

Las tierras costeras en Panamá están altamente reguladas. Antes de iniciar cualquier construcción, deberá obtener aprobaciones del Ministerio de Ambiente (MiAMBIENTE), la Autoridad Marítima de Panamá (AMP) y la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) cuando el proyecto se ubique dentro de la franja pública de playa de 10 o 20 metros. Estos permisos son necesarios además del permiso de construcción emitido por el municipio correspondiente. Consulte siempre con su abogado si su proyecto requiere autorizaciones adicionales, especialmente cuando existan especies marinas protegidas.

Las normas de construcción y los permisos requeridos dependen directamente del tipo de zona costera donde se ubique su propiedad.

La posibilidad de construir dependerá del título de propiedad o concesión, las autorizaciones ambientales y las características específicas del sitio.

Nunca asuma que la existencia de una construcción antigua significa que un nuevo proyecto será aprobado bajo la legislación vigente.

 

1. Límites Costeros y Autorizaciones de Construcción

Antes de obtener un permiso municipal para construir en un terreno frente al mar o bajo concesión, debe solicitar una autorización de construcción a ANATI.

Las zonas costeras legales se miden desde la Línea Oficial de Pleamar, determinada mediante procedimientos técnicos. No debe asumirse su ubicación tomando como referencia la vegetación, cercas o edificaciones existentes.

ANATI verifica que el proyecto propuesto se ajuste a los límites físicos de la propiedad.

También verifica que los planos respeten la línea de dominio público de 20 metros y la zona marítimo-terrestre de 200 metros.

 

1.1 La Franja Pública de 20 Metros

Los primeros 20 metros medidos tierra adentro desde la línea de pleamar pertenecen al dominio público.

Restricciones para Construir

• Los primeros 10 metros (Caribe) o 22 metros (Pacífico) corresponden a la franja pública de playa (ribera de playa).

• Son bienes de dominio público del Estado.

• En consecuencia, normalmente no se permite la construcción privada permanente en esta franja.

 

1.2 La Zona Costera de 200 Metros

El área comprendida entre la franja pública y los 200 metros tierra adentro constituye la zona marítimo-terrestre, la cual está sujeta a un control especial.

Los 200 metros representan una zona administrativa y jurisdiccional, no una prohibición absoluta de construir.

Lo que puede construirse dependerá de:

• Si el terreno es titulado o concesionado.

• Si se encuentra dentro del dominio público costero.

• Si requiere aprobación ambiental.

• Si afecta hábitats protegidos.

• Si requiere un Estudio de Impacto Ambiental (EIA).

• Qué autoridades tienen competencia sobre el proyecto.

Las construcciones permanentes deben respetar el retiro mínimo desde la línea oficial de pleamar conforme a la legislación y la normativa municipal aplicable.

 

1.3 Construcciones Sobre el Agua

Las estructuras construidas sobre el agua constituyen una de las formas de desarrollo más reguladas en Panamá.

Dependiendo de su ubicación, tamaño e impactos ambientales, los muelles, embarcaderos y otras estructuras pueden requerir autorizaciones ambientales además de otros permisos o concesiones otorgados por las autoridades competentes.

El fondo marino no pertenece al propietario del terreno.

Para construir sobre el agua deberá obtener una concesión otorgada por ANATI y la Autoridad Marítima de Panamá (AMP).

 

1.4 Permisos Necesarios

Para construir legalmente en una playa normalmente deberá obtener las siguientes autorizaciones:

• Aprobación Ambiental (MiAMBIENTE): cuando existan manglares, arrecifes de coral u otros ecosistemas sensibles podrá requerirse un Estudio de Impacto Ambiental (EIA).

• Concesión Marítima (AMP / ANATI): si el proyecto ocupa el agua, la zona pública o una isla.

• Aprobación de Zonificación (MIVIOT): certifica que el uso residencial o comercial está permitido.

• Permiso Municipal de Construcción: únicamente después de obtener las aprobaciones anteriores.

Construir sin estas autorizaciones, especialmente dentro de una zona costera, puede dar lugar a la suspensión inmediata del proyecto, la demolición de la obra y multas de gran cuantía.

 

1.5 Servidumbre Pública Costera

Panamá mantiene una servidumbre pública a lo largo de todas sus costas.

Independientemente de lo que indique un título antiguo:

• Costa del Pacífico: los primeros 20 metros desde la línea ordinaria de pleamar son dominio público.

• Costa Caribe/Atlántica: los primeros 10 a 20 metros desde la línea ordinaria de pleamar son dominio público.

No está permitido construir viviendas, muros, piscinas u otras estructuras privadas permanentes dentro de esta franja.

El Estado puede ordenar su demolición a costa del propietario.

 

1.6 Propietarios con Título

El título garantiza la propiedad del terreno, pero no otorga un derecho ilimitado para construir.

Antes de diseñar una vivienda costera o un muelle deberá contratar un agrimensor autorizado para determinar oficialmente la línea de pleamar y el retiro legal de construcción.

 

1.7 Construir "Hacia el Mar" Requiere una Concesión de AMP

Si el proyecto se extiende más allá de la línea de pleamar, el título de propiedad ya no cubre esa área.

El fondo marino y la columna de agua pertenecen al Estado.

Para construir sobre el agua deberá obtener una Concesión Marítima otorgada por la Autoridad Marítima de Panamá (AMP) conforme a la Ley 56 de 2008.

1.8 MiAMBIENTE Protege los Ecosistemas y los Manglares

Si la propiedad incluye ecosistemas costeros frágiles, MiAMBIENTE aplicará estrictamente la legislación ambiental.

 

Manglares

La tala o alteración de manglares está prohibida en Panamá.

Si su propiedad titulada incluye manglares, no podrá eliminarlos para construir un muelle o mejorar la vista sin exponerse a importantes multas y posibles sanciones penales.

 

Estudios de Impacto Ambiental

Las construcciones cercanas a la zona marítimo-terrestre pueden requerir un Estudio de Impacto Ambiental.

El relleno del fondo marino, arrecifes, humedales o áreas marinas constituye una actividad regulada que generalmente requiere autorización previa.

 

1.9 Manejo de Aguas Residuales

Las estructuras sobre el agua no pueden descargar aguas grises ni aguas negras directamente al mar.

Debe instalarse un sistema aprobado, como tanques de retención marinos o sistemas de bombeo hacia tierra.

Mientras MiAMBIENTE protege los ecosistemas, MINSA protege la salud pública.

Las descargas ilegales de aguas residuales o aguas grises pueden denunciarse a través de 311.gob.pa.

MINSA establece los requisitos técnicos para los sistemas sépticos y de tratamiento.

Antes de ocupar una vivienda u hotel sobre el agua, MINSA puede inspeccionar y certificar el sistema sanitario.

MiAMBIENTE también puede realizar inspecciones, monitorear la calidad del agua y aplicar sanciones severas cuando detecte descargas ilegales.

Construcción en Playas con Hábitat de Vida Silvestre

 

1. Regulaciones de la Zona Costera

Construir frente al mar suele requerir más que un permiso municipal.

Dependiendo del proyecto, también pueden requerirse autorizaciones de:

• MiAMBIENTE.

• ANATI.

• El Municipio correspondiente.

• Otras autoridades competentes.

Los proyectos que afecten vegetación costera, manglares, humedales, arrecifes de coral u otros hábitats sensibles reciben un nivel adicional de revisión ambiental.

 

2. Estudio de Impacto Ambiental

Cuando un proyecto se ubique:

• En la costa.

• Dentro o junto a un área protegida.

• Cerca de manglares.

• Cerca de humedales.

• Dentro de un ecosistema costero sensible.

MiAMBIENTE puede exigir un Estudio de Impacto Ambiental antes del inicio de las obras.

Los proyectos que afecten playas de anidación de tortugas o hábitats críticos para la fauna pueden requerir autorizaciones adicionales o incluso estar prohibidos según la legislación aplicable.

 

3. Hábitat Protegido de la Vida Silvestre

La Ley 24 de 1995 y la Ley 41 de 1998 protegen no solamente a los animales, sino también sus hábitats.

Si almendros de playa, uvas de playa, manglares, majaguillos u otros árboles costeros son utilizados regularmente por perezosos, monos, aves u otra fauna protegida, su eliminación puede constituir la destrucción de un hábitat protegido y dar lugar a sanciones por parte de MiAMBIENTE.

 

4. Derechos de la Naturaleza (Ley 287 de 2022)

La Ley 287 fortalece la protección de los ecosistemas reconociendo los derechos de la naturaleza.

Si la eliminación de vegetación costera pudiera:

• Fragmentar hábitats.

• Interrumpir corredores ecológicos.

• Reducir la biodiversidad.

• Impedir la regeneración natural de los ecosistemas.

Estos impactos deberán evaluarse durante el proceso ambiental y pueden justificar condiciones adicionales o incluso la negativa de aprobación.

 

5. Árboles que Constituyen Fuente de Alimento para la Fauna

Especies como:

• Yarumo (Cecropia)

• Almendro de Playa

• Majagüillo de Playa

• Uva de Playa

• Higuerones (Ficus)

• Manzana de Mono

• Manglares

• Olivo Negro

• Gumbo Limbo

• Botoncillo

generalmente no figuran como especies arbóreas protegidas a nivel nacional.

Sin embargo, ello no significa que puedan eliminarse libremente.

Si estos árboles:

• Son utilizados por perezosos.

• Contienen nidos activos.

• Forman parte de un corredor biológico.

• Estabilizan la arena de la playa.

• Protegen contra la erosión costera.

• Se encuentran dentro de un área protegida.

Su eliminación puede requerir autorización ambiental o quedar restringida mediante el proceso de Evaluación de Impacto Ambiental o por las condiciones del permiso correspondiente.

 

6. En Bocas del Toro

Este tema es especialmente importante porque los almendros de playa y las uvas de playa proporcionan con frecuencia:

• Hábitat de alimentación y descanso para perezosos.

• Rutas de desplazamiento para monos.

• Sitios de anidación para aves.

• Sombra que ayuda a mantener el microclima de las playas.

• Estabilización de dunas.

• Protección contra la erosión costera.

Cuando estos árboles forman un dosel continuo utilizado por la fauna silvestre, su eliminación puede producir impactos ambientales mucho más importantes que la simple tala de unos pocos árboles individuales.